南方日報訊 (記者/鄭佳欣)小區業主投票表決重大事項,1萬多戶業主未收到票或未投票,卻被歸為同意票,此舉是否合理合法?廣州市國土房管局19日舉辦了一場物業管理知識問答在線交流活動,針對業委會成立、物業費上調、維修資金使用等焦點問題給出解答。廣州市國土房管局相關負責人解釋,未參與表決的業主,其投票是否可以計入已表決的多數票,由管理規約或者業主大會議事規則規定。
  成立業主大會申請書可交街道辦或鎮政府
  網友“陽光男孩”發問稱,自己小區要成立業委會,不知道要找哪個部門。像這樣對如何成立業委會有疑問的市民還有不少。
  廣州市國土房管局房屋和物業管理處副處長朱永飛表示,按照規定,物業管理區域內,符合下列情形之一的,業主可以聯名向街道辦事處、鎮人民政府提出成立業主大會的書面要求:占已交付使用物業業主總人數20%以上業主聯名的;已交付使用的物業建築面積達到物業管理區域或者先期開發部分建築面積50%以上的。
  他表示,街道辦事處、鎮人民政府應當在收到書面申請後7日內會同聯名業主將組建首次業主大會籌備組的事項公告全體業主,公告時間不少於15日,公告內容應當包括籌備組的組成、業主代表的條件、產生方式以及業主提交資料的方式和期限等。
  成立業委會後,業委會不辦事或者辦壞事如何罷免,也是市民關註的問題。有市民提出,自己所在小區有20%以上業主聯名提出罷免業委會領導班子的提議,但是街道辦指出,這20%以上業主只有簽名,無法驗證其是否為業主,還需提供身份證複印件和房產證複印件。“是否可以將業主簽名公示,同時根據業主清冊來確認是否為業主就可以了?”
  朱永飛解釋,對於業主簽名的核查方式,《廣州市物業管理辦法》未作明確規定,但街道辦事處、鎮人民政府可以根據實際情況,採取由業主提供身份證明和房產證明,或者在小區公示、根據業主清冊等多種方式核查業主身份。
  市民付先生提出,自己所在小區舉行業主投票表決重大事項,其中有1萬多戶業主因各種原因未收到票或者未投票。“這種情況,物管處把這1萬多張票歸為同意票,這個合理合法嗎?”朱永飛表示,住建部《業主大會和業主委員指導規則》第二十六條規定,“未參與表決的業主,其投票權數是否可以計入已表決的多數票,由管理規約或者業主大會議事規則規定”。
  物業費上調要經“雙過半”業主同意
  在在線交流活動中,物管費上調備受市民關註。市民劉先生遇到這樣的問題:“小區物管要求升價,小區已於2011年5月成立業委會,物管是否要出示審計報告?出具該審計報告的會計師事務所是物管自己找的還是應該和業主方一起做三方的審計?”
  朱永飛表示,調整物業服務收費標準屬於《物權法》第七十六條規定的有關業主共有和共同管理權利的其他重大事項,應當經專有部分占建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。業主大會成立之前需要對物業服務收費標準進行調整的,程序應當分三步走。
  第一步是物業服務企業已委托會計師事務所對上一年度物業項目經營情況和調價方案進行審計,並取得審計報告。
  第二步是擬調整物業服務收費標準的相關事項已公告30日以上。公告的相關事項應當包括上一年度物業項目經營情況和調價方案的審計報告、調整後的收費標準、服務內容和服務標準等。公告期間,應當聽取和收集業主的意見,並書面告知物業所在的街道辦事處、鎮人民政府,居民委員會、村民委員會以及區、縣級市價格行政管理部門和房地產行政主管部門。
  第三步是調價方案經專有部分占建築物總面積1/2以上的業主且占總人數1/2以上的業主表決通過;表決結果已經公示60日以上。公示的表決結果應當包括業主的房號、專有部分面積以及與其相應的贊同、反對、棄權的意見,全體業主贊同、反對、棄權意見的彙總結果等。公示期間業主對調價方案的表決結果有異議的,可以查驗本人表決意見,物業服務企業應當及時提供業主本人表決意見以供查驗。查驗的業主表決意見與公示的表決結果不一致的,物業服務企業應當重新統計表決結果。
  朱永飛還表示,業主對物業服務收費標準的調整有爭議的,可以向物業所在地價格行政管理部門申請協調處理或者依法向人民法院提起訴訟。  (原標題:業主未投票能否被算贊成�
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